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by 龔成
by 龔成
《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》作者
【龔成創富】發展大型綜合項目的太古
07月05日

【龔成創富】發展大型綜合項目的太古

 

太古地產(1972)是香港及中國的綜合地產發展商、業主及營運商。簡單來說分做三個部分:物業投資、物業買賣、酒店投資。


物業投資即是長期持有物業,以持續收取當中的租金,以商廈及商場物業為主,這是太古地產的主要收入來源。而物業買賣即發展物業以出售,賺取其中的利潤。

 


【圖1】太古地產財務數據

 

太古地產擁優質資產


香港地少人多,在人口不斷增長,但土地不會增加的前提下,土地必然是有價值的資產,而其中較為優質的地段,資產價值當然十分高,而這些資產在長遠來說,升值的能力往往較普通的資產高。

 


【圖2】太古地產的收入結構

太古地產有物業投資及物業發展部分,而無論在收入及盈利貢獻方面,約7成來自物業投資,即收租的部分,這部分就是持有商廈及商場物業,以長線擁有。用租金收入來劃分,商廈與商場物業的比率大約為6:4比,由於地段優質,不止物業價值能升值,長期租金亦會保持上升的狀態。


商廈物業方面,主要有太古廣場、太古城中心、太古坊辦公樓、港島東中心等,樓面面積總計逾1000萬平方呎,出租率平均為99%,情況理想,而這些商廈物業無論在地點以及租金回報方面都是理想的,而太古地產這部分的組合十分優質。


而在商場物業組合方面,主要有太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉等,總樓面面積約280萬平方呎,租用率為100%。由於太古廣場購物商場、太古城中心不止處於優質地段,而且定位是中高級的,佔了太古地產商場組合的大部分,可見太古地產無論在商廈及商場物業方面,大部分均是優質資產。
2016年中,太古地產宣布投資$150億重建太古坊,包括興建兩座總樓面面積各約為100萬平方呎的甲級辦公樓。預期第一座辦公樓(太古坊一座)將於2018年落成,而第二座辦公樓(太古坊二座)於2022落成。
 
 
【圖3】太古城物業面積圖
 
 
【圖4】太古廣場物業面積圖

 

與房託不同


香港有不少房地產信託基金,領展(0823)、陽光房產(0435)都是其中之一,而這些房託就是持有一個物業組合,收取其中的租金,並且將逾9成的可分派收入,以股息形式派給投資者。太古地產持有龐大的物業組合,而大部分收入都是來自租金,看似有點像房託,但其實兩者並不相同。


首先,太古地產除持有物業收租外,亦有發展物業,即是做物業買賣。而太古地產與房託最大的分別是,太古地產不會被限制要將大部分租金派出,而是可以自行決定。


就近幾年來說,太古地產不計物業重估的利潤,盈利大約為60至70億,而當分派的股息每年約30至40億,管理層表示派息政策約保持一半的派息率。


對投資者來說這有好有壞,所以投資者要明白各股票的特點,若追求股息現金流的,這股就未必是最好的選擇。雖然不少收入來自收租,但派息比率不及房託,而且息率不高。而這股的優勢,除持有優質資產外,亦是往後的發展,因為太古地產不將全部盈利派出,而是保留一半,同作再投資的用途,這會帶動往後的價值提升,以及股息的增長。


內地發展是增長動力

在地產行業中,太古地產不止有規模優勢,而且在發展大型綜合項目方面,有相當的技術及經驗,這亦是此企業的其中一個獨特之處。


香港的太古城已落成了幾十年,現時仍保持相當的質素,而且就算到了今天,外國仍有不少地產商,特地到太古城,參考當中的建設模式。這個集合了住宅、商廈、商場的大型綜合項目,令內裡成為了自給自足的城市。而這種發展大型綜合項目的能力,正正是太古地產的優勢。
  

【圖5】中國內地物業面積圖

 


【圖6】中國內地物業面積圖

而往後較大型,能為太古地產帶來較大的增長,都是來自中國及外地。太古地產將在香港發展大型綜合項目的技術與經驗,應用於中國。太古地產分別於北京、上海、廣州、成都的優質地區,持有5個大型綜合項目的權益,當中不少已落成。


到全部落成後,太古地產以權益計,中國部分的樓面面積總計有近1000萬平方呎,估值逾500億。這些都是一線城市中的優質地段,往後的價值及租金回報,在長遠都能保持上升。


除中國外,太古地產亦有在美國發展,如太古地產正在發展的邁阿密Brickell City Centre綜合發展項目,樓面面積達400萬平方呎。


在過往的收入結構中,可見太古地產在中國部分的貢獻不斷增加,絕對是潛力所在。隨著內地的物業相繼落成,往後收入將不斷提升,而太古地產亦不斷在內地尋找地點,以發展這類大型綜合項目,令企業持續發展。

 


【圖7】太古地產租金收入結構


投資策略:候樓市跌吸納


太古地產持有優質的物業組合,加上定位於中高檔次, 而當中的租金回報亦理想,加上物業組合有相當的價值,長遠計的租金會保持上升,當然中短期一定有上落。


另外,由於太古地產有發展大型綜合項目的技術與經驗,因此這是其中的獨有優勢,這無論是發展中國的項目,又或是外國的項目,都能為太古地產帶來理想的回報,這亦會令往後的總租金收入不斷向上。


因此,太古地產有相當的質素,是不錯的優質股,長遠投資有一定的回報。當然,這類優質股的股價經常處較高水平,要在便宜價買入並不容易。但由於市場對此企業的估值不低,以息率計往往只有2%、3%,吸引力只屬一般,若息率達3.5%-4%,才算是有吸引力的水平。


在市盈率方面,投資者分析時要以不計物業重估去評估,以此推算市盈率約15倍以下才有投資價,因為就算此股優質,但增長不會太快,過高的市盈產意味著投資回報一般。若然香港地產市道出現下跌,這將帶動這股的股價下跌,相信到時是難得的長線投資機會。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)