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by 龔成
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《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》作者
【龔成創富】買樓難:價格vs價值
08月10日

【龔成創富】買樓難:價格vs價值

 

之提已講過,你所見到的價格不是價格。又舉一例,持有某物業市值$400萬,5年後升至$420萬,表面上賺了$20萬,但若從物價指數考慮可能跑輸,例如:那5年的通脹不少,而該物業並不優質,無法跑贏通脹;之前的$400萬能養一個小朋友,現時已升至$500萬才能養一個小朋友。

 

我們要改變思維,從財富角度,又或從生活多度,即說這些財富、該筆資金能養活我們多久,從現金以外的角度去評估資產,分析投資項目;若從購買力的角度評估,實質上該物業是蝕了錢。而單憑這概念,已明白坊間單純地將現時樓價與97年高價相比,根本是不適合。

 

再舉一例,若在10多年前某單位價格是$200萬,為簡化假設能借10成,年利率10%,供20年,每月供款為$19,300。若現時那單位升至$400萬,年利率只需2%,同樣借10成供20年,月供$20,235。表面上$400萬比$200萬為貴,但現時供$20,235,比起10幾年前供$19,300,當然是現時的平,因為現時的貨幣比從前更不值錢,故必然是現時的$400萬物業比之前的$200萬物業為平(當然上述假設了利率不變,但這裡的目的只想說明不能單以所謂的價格作比較)。

 

在過往的歷史中,黃金白銀都曾經是人類的貨幣,就算到現在,不少人都將黃金視為真正的貨幣,或稱為「終極貨幣」,而黃金的升幅背後亦反映著貨幣的貶值,亦代表著通貨膨脹的結果。

 

若果樓價不以現金去報價,而換成黃金去報價,舉例說,美孚新村某單位現時值港幣$500萬,若以黃金計就等同於500兩黃金(以$10,000一兩計算)。

 

假設這單位在30年前值$25萬,那以當時的金價計算,這單位當時約值86兩黃金(當時約$2,900元一兩黃金),即是這單位以港元計升了20倍,但當用無貶值因素影響的黃金計價時,則由86兩金升至500兩金,這單位只升了約6倍。

 

原來以金計樓價跌了十幾年,比97年高位更跌了一半,不過當中其中一個因素是金價升了十年。但金價某程度反映貨幣的貶值情況,即是若樓價考慮通脹等因素時,其升幅沒有我們認知的那麼多。即樓的實質升幅在這30年間亦不是太誇張,只有幾倍。但可能你會問,現實中買樓的難度愈來愈高,這又可解?

 

答案十分簡單,就是樓價沒有大升,但我們的人工卻大跌,這就是「系統」的運轉,令真實人工不斷下跌,從而造成這個結果。

 

黃金是其中一種終極貨幣,可視為一種貨幣的單位,上述看黃金30年間沒有太大升幅,原因之一是在80年代前黃金已經升了,因黃金在1971年與美元脫勾前,只是大約$300多一兩,到80年代已升至$3,000,可見貨幣的貶值程度,雖說黃金是實質貨幣,但由於黃金不能持續地產生現金流,故不能定義為資產項,因此在組合中持有少量已足夠。

 

由於所謂的現金,其實是無意義的借據,故必須要改變以現金作為分析資產的單位,你開始改變思維方式,必須擁有以現金以外的財富思維模式。

 

因為站在財富系統另一邊的有錢人,都不會以現金作為思維的單位,因為他們都明白,現金只是「系統」中其中一種工具,而其中一個作用是令世人不要發現真正的資產,從而在財富分配的「系統」中,主人們可享有絕對的優勢,不讓普通人接觸到真正的財富,並在虛幻中兜圈。
 

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