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by 龔成
by 龔成
《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》作者
【龔成創富】槓桿:天使與魔鬼的工具
09月21日

【龔成創富】槓桿:天使與魔鬼的工具

 

大部分人對借都有一種誤解,就是將借表面性去分類,例如認為借錢買樓的風險必然比借錢買股票的低,利用槓杆形式去買債券是否比不用槓杆買股票高,當然未必,但大部分人聽到利用槓杆買債券,就會先入為主地認為有較高風險。同理,借錢買黃金與借錢買樓那個風險高,大部分會答你借錢買金風險高,但答案同樣是未必的。

 

將物業抵押給銀行去借貸是較多人的做法,而將債券、基金、保險抵押給銀行去借貸,則沒有多少人會這麼做,但少人做的就代表較高風險?非也,只是人們較少認識。借的概念,風險的概念並不能這樣表面性地劃分的,而以上概念都是犯了認識不足的錯誤。

 

以這家香港銀行資產類別押抵成數表為例,能借多少成數,取決於該資產的流通性、市場認受性、價格波動性、政府規管、風險因素等。當你需要資金運用時,最常見的做法是「按層樓」,其實除此之外,亦有很多其他方法。

 

從上表可見,在銀行的眼中,物業並非唯一能抵押的項目,亦未必是最低風險的項目。當你對資產有更深入的概念時,就可運用適度的借貸,這些借貸已不再限於信用卡、私人貸款、或樓按,而是可適度運用資產作抵押,借得平息後再將現金買資產,產生更多現金流及創造更多財富,當然這方法是較進階的,未必合初學者。

 

這節的目的並非分析各資產的風險程度,或建議投資哪資產或抵押哪資產,而是簡介「借」的本質,無論是「借」,還是各種資產工具,其本質都是中性的,視乎你怎樣按自己的情況適當運用,所以第一步要做的,不是逃避「借」,而是認識「借」。

 

每家金融機構、每項資產類別,都有不同的借貸性質與條款,雖然大部分條款都會列明當該資產項跌至低於市值,該機構有權要求借貸人追加該差額,即加保證金,又或追差價。但現實上卻是視乎情況而定,若不了解真實情況而對這借貸產品卻步,這是非常不明智的。

 

例如98年金融風暴後出現大量負資產,令不少人對「借」、對買樓,都感到恐懼,他們會有以下的想法:倘若買樓後樓價下跌,出現樓價低於貸款的情況,那銀行便會追收差價,因此對買樓卻步。

 

這明顯是對實況不了解,因為在金融風暴樓市下跌期間,就算成為了負資產,只要能夠依時每月供樓,基本上銀行是不會追差價的,雖然的確存在著這條款,但這樣做對銀行沒有好處,所以絕大部分人都不會出現這情況。

 

除非你本身做生意,而你的物業貸款銀行,又與你做生意的主要來往銀行為同一銀行,當銀行得知你的生意上出現週轉的困難,這便有可能出現所謂追差價的情況。否則,只要你能依時供款,就算出現市況逆轉,也能順利過度的。

 

所以有一點必須注意,若運用抵押借貸去創造資產,該資產價格當出現大跌時,會否被銀行追差價,甚至是斬倉。雖然這只屬市場短期波動,但你的投資原意是長期性質,那就會對你的財富構成很大損失,策略上已不正確,所以投資者必須對條款、實際情況,以及資產價格的波動性,有真正的了解,配合自身的情況使用。

 

對初階者來說,運用物業這種較熟識,及追差價風險較低的類別,來作抵押借貸,成為創造資產的工具,相信會較適合。