短綫炒作投資攻略及重點財經資訊
by 棋亮
by 棋亮
投資組合經理
【月光寶盒】內房大劫未到 等見血才出手
10月19日

【月光寶盒】內房大劫未到 等見血才出手

 

中國人相信,有土斯有財,有多餘資金,投資物業,是長線不二之選。這個根深蒂固的概念,令中國一線城市住宅物業的租金回報率只有一厘多,比起中國十年期國債三厘幾,少接近兩厘。為何市民還不斷投資物業,主要目標就是為了賺樓價的升幅,租金回報就不理了。然而,只追求賺買賣差價是典型的投機行為,政府出手改變大方向只是時間的問題。


2015年中國A股爆破,基於很多中國市民入市,政府採用多項政策救市。另一方面,放寬信貸谷起樓市,2016年至2017年要算是民企內房發展商的好年,政策配合之下,幾家龍頭民企發展商,每家一年銷售金額高達數千億人民幣,利潤也幾何級數跳升。它們的營運模式主要都是依賴高槓桿及高周轉。


簡單來說,房企投地後,馬上到銀行融資,拿了貸款找地價及部份建築份,下一步就是全力發展,早一點賣樓,令資金回籠。於早前國策寬鬆的情況下,以上模式非常有效,碧桂園(2007)更因此,成長至恆生指數成份股的規模。


可是,中央政府製造這個好年,或多或少是製造一個環境給企業去槓桿,但這些民企卻倒行逆施,不斷投地發展去到盡,甚至內地政策由起房賣房主導,改為起房租賃主導也不太上心。至今年年中,部份房企才發現政府真的強力調控樓市,加上外圍環境變化甚大,需求也大幅減少,多隻大船短時間內難以轉舵。


至10月初,中國一手住宅銷售數字強差人意,但原來部份地方政府還有一系列的房策出台,例如試驗一手住宅落成才可出售的政策,即取消預售房,這對房企現金流來說,是沉重的打擊。同時,那邊廂房企融資渠道受阻,前後挾擊下,體弱房企倒下是遲早的事。


因此現時博內房股反彈,仍然是言之過早,等待行業併購潮出現一段日子,慢慢吸納也未遲。