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by 龔成
by 龔成
《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》作者
【龔成創富】本地地產股發力 希慎可追?
12月03日

【龔成創富】本地地產股發力 希慎可追?

希慎(14)為香港的主要物業投資、管理及發展公司,投資物業組合包括優質寫字樓、商舖及住宅。是典型的收租企業。

希慎是銅鑼灣商舖及寫字樓地區中,其中一個最大商業大廈業主。希慎的投資組合擁有逾4百萬平方呎之樓面面積。

龐大物業組合
 


【圖1】希慎業務版圖

希慎就是一間擁有物業組合收租的企業,物業主要分3類:商舖、寫字樓、住宅,收取穩定並增長的租金,以商舖及寫字樓佔比最多。

由於商場寫字樓均位於銅鑼灣區,是消費及交通便利的地方,因此物業群組價值極高,多年的價值與租金不斷上升,長遠這方面的優勢仍不會改變。

希慎的物業,過往出租率均多處於95%以上,商場及寫字樓很多時更處98%以上的高水平,反映希慎持有物業有相當的價值,就算近年保持將租金調升,出租率仍處高水平,可見物業價值有增長能力。

 


【圖2】2016年3類業務的收入貢獻

商舖組合:擁有、推廣及管理總樓面面積約1.3百萬平方呎的優質商舖,組合包括三個位於不同地點商場組群。

寫字樓組合:擁有、推廣及管理總樓面面積約2.1百萬平方呎的優質寫字樓組合。

住宅組合:位於香港半山的竹林苑,總樓面面積合共約0.7百萬平方呎。


優化資產

從財務數據分析,可見希慎的收入保持增長,由於希慎的業務基本上就只有收租,所以過往5年的收入不斷上升,正是反映租金上升的結果。

盈利數字由於會反映每年物業重估的結果,但物業重估不會帶來實質的現金流,所以這些數字只能作為參考,而不能視為業務產生的收益,因此,「經常性溢利」更能反映希慎的盈利情況,因為這數字不包括物業重估因素。

當收取租金後,扣除管理、推廣及其後開支後,餘下就是經常性溢利,可見多年來保持不低的增長,當中除了有加租的因素外,希慎不斷優化資產亦是原因之一。

 


【圖3】希慎近年優化的項目

 


【圖4】希慎的物業整體組合估值

上述3個項目都是近年希慎翻身或重建的項目,目的都是資產增值及提升租金回報,例如近年的大型重建項目希慎廣場,前身是興利中心,於2006年拆卸重建,於2012年重新開幕成銅鑼灣數一數二的大型商場,除了提升了商舖及寫字樓的面積外,同時每呎租金大幅提升,資產大幅增值。


租金分析

近年香港消費市道轉弱,以及自由行效應減少,都對租務市場有所影響,銅鑼灣區亦是其中之一。不過希慎表示,在顧客的人流結構中,有約7成為本地顧客,自由行因素只會略有影響,就希慎整個物業組合來說,租金沒有明顯下調的情況。

由於希慎本身的物業優質,加上宣傳推廣,對業務影響有限,可見希慎的物業有一定的抗跌能力。香港長遠仍面對地少人多的格局,而希慎處於銅鑼灣這個優質消費區,商場及寫字樓的租金長遠會保持平穩上升,帶動這企業價值向上。

另外,城規會在2010年修改灣仔及銅鑼灣分區大綱草圖,對新建築加設130米的高度限制,希慎不服提出上訴。2014年再上訴至終審法院,最後在2016年,終審法院裁定希慎上訴得直,裁定城規會違反基本法對私人財產的保障,須重新審議高限規定。雖然希慎在日後重建項目時,仍要受城規會不同的限制,但這次判決能令重建的限制減少,對希慎雖然沒有即時的利好,但長遠發展仍屬有利。


投資策略:「平穩增值」

希慎為典型的收租股,投資者買入希慎有如投資相關資產,而這些資產均處優質地段,有相當的價值,當中的租金回報穩定,長遠有一定的增長能力,將帶動股息的平穩增值。

由於盈利數字包含物業重估,因此派息比率的意義不大,這裡以「派發比率」去表述,將能更反映真實的派息情況。希慎過往的派發比率約為6成,餘下資金用作提升物業價值及再投資之用,令往後租金得以提升。

雖然美國進入加息期,但對希慎的影響不算太大,希慎近年的負債有減少情況,而過往的財務支出每年為$2億左右,雖然加息有可能令這方面的支出有所上升,但相比起收入,仍未造成核心的影響。

另外,希慎並不像房託般,將9成「可分派收入」都用作派息,所以希慎的股息率回報不及房託,這是源於希慎的股息有一定增值能力。

希慎過往的股息大多處3.5%-4%水平,由於物業有質素,因此已經有投資的價值,基本上在這水平可以分注投資。若然股息處4%以上水平,當然會更為吸引。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)