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by 高梁
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資深投資者關係人員
【膏腴梁肉】石某論政 學藝不精
05月11日

【膏腴梁肉】石某論政 學藝不精

 

石姓資深傳媒人經常在專欄對政策指手劃腳,論據卻似是而非,盡是轉移視線、東誆西騙。

 

某日,石某以為香港房屋稀缺問題嚴重,建議政府增加辣招遏止炒風。

 

文中先認定房屋短缺是不可改變的現實,叫人跳出「覓地建屋」的框框。這是妄顧現實,無視政府、發展商、阿公地等的龐大土地儲備。

 

又說樓價飈升,是美國帶頭量化寬鬆,令到可以「任性」花錢的人都去消費屬於「稀缺資源」的港樓。但美國量寬,充其量是造成利息低企的誘因,但樓價有能耐上升到目前水平的兩大因素是:

 

一、香港經歷九七及沙士後,累積了一定的儲蓄,而且,買樓者由一代人變成三代人,購買力當然倍增了。

 

二、08年以來中國政府連續以萬億計的放水,培養了國家隊及中國人民的龐大購買力南下。外資買港樓實際為數不多,從前外國領事館慣例在港購置物業作領事府第,近年部分領事府第已轉買為租。

 

然後,文中建議三個方法遏止樓市炒風。一、開徵資產增值稅及二手樓空置稅;二、限購;三、價格管制。

 

但要有多無知才會提出這三個方法?

 

首先,最新一年港府盈餘約1,500億,地價收入及印花稅佔比逾半,即是說,港府最大的收入與地價、樓價掛勾,若然開徵資產增值稅,限制樓價上升空間,是否利民不得而知,但肯定直接影響政府收入及運作。而且,若然物業增值稅實行,會立即打擊消投資者買樓意欲,需求大減,談何運用增值稅投入庫房?另外,二手樓空置稅壓低的是租金而非樓價,更重要是防止地產商將新樓變成二手樓的過牆梯招數,但實際上,二手樓空置稅最多只能釋放大概44,000個空置單位,效用不大。

 

第二,限購更是萬萬不可。物業既是商品,更是投資品。投資品一個非常重要的特性是「流通性」,若然「流通性」不良,不單令到價值下降,作為港人最重要的資產之一,物業流通性低,更會帶來一連串融資相關的問題,逆按揭產品更隨時無得玩。住屋當然是基本需求,但石某以糧食比喻物業,是荒天下之大謬。

 

第三,實施價格管制,不論租管或售管,在外國管用,但在香港這個地方,相信最終只會淪為港鐵式的「只加不減」機制。倒頭來,政府行政費增加,租客卻不會得益,領展式的大型業權營運商將應運而生。

 

石某提出的三個方法,都是一如以往,顧此而言他的風格。其空置稅建議,是整鬼中產及底層有錢人的,若然要實施空置稅,為何不推行土地囤積稅?四大發展商加起來便有1.05億平方呎農地儲備,有多少是實實在在農地用途?隨便用四分一地起樓,可能已令港樓跌價一半了,人人有屋住了。

 

價格從來都是供求關係,如石某不論供求卻論管制,必會造成利益傾斜或是減損社會總體利益的後果。人貴自知,特別年紀大了,更要懂得為自己留個好名聲。